全面貫徹黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，我局草擬了《郁南縣加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見》（征求意見稿），現(xiàn)將該意見進(jìn)行公示，廣泛征求各企事業(yè)單位及公眾意見。

　　1.公示事項：《郁南縣加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見（征求意見稿）》。

　　2.公示時間：7天，從2024年10月31日起，2024年11月8日止。

　　3.意見反饋方式：書面意見請郵寄至郁南縣都城鎮(zhèn)江濱東路28號郁南縣自然資源局辦公室；電子郵件發(fā)至 0766-7592752@163.com 。

　　4.有效反饋意見方式：為便于更好地溝通和完善該辦法，請您在提出意見或建議時，署真實姓名和聯(lián)系電話（以單位名義反映情況的，應(yīng)加蓋單位公章）。

　　5.聯(lián)系電話：0766-7592752。

　　附件：《郁南縣加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見（征求意見稿）》

　　郁南縣自然資源局

　　2024年10月30日 

郁南縣加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見（征求意見稿）

　　為加快處理我縣不動產(chǎn)登記中存在的歷史遺留問題，切實規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，保障權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)[2021]1號）等相關(guān)法律法規(guī)文件精神，結(jié)合我縣實際情況，提出以下處理意見：

　　一、基本原則

　　以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

　　二、統(tǒng)籌兼顧，分類處理

　?。ㄒ唬┮讶〉梅课菟袡?quán)屬證書，未辦理土地登記，當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記，按下列情形處理：

　　1.有合法土地權(quán)屬來源的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以辦理，來源材料包括以下任意一項：①經(jīng)縣級人民政府或土地行政主管部門批準(zhǔn)使用的相關(guān)文件，且進(jìn)行過一定補償?shù)闹Ц稇{證或收據(jù)；②簽訂過用地協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或購買房屋協(xié)議，且進(jìn)行過一定補償?shù)闹Ц稇{證或收據(jù)。依據(jù)取得土地使用權(quán)時的相關(guān)政策補辦出讓手續(xù)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)補辦出讓手續(xù)資源予以辦理。使用年限以原購地憑證日期為土地使用起始日期，不得超過國家規(guī)定的最高年限。

　　2.沒有合法土地權(quán)屬來源的，可分為兩種情況。（1）對于房改房、經(jīng)濟適用房、集資房、職工福利房及行政單位用房，由縣自然資源局按已建成的建筑現(xiàn)狀確定用地界線，由房屋產(chǎn)權(quán)人按房產(chǎn)價值（評估價）的1%補繳土地出讓金后視為出讓，不再簽訂出讓合同，土地出讓起始時間以第一套房屋補繳出讓金之日算起。

　?。?）對于個人自建房、企業(yè)用房，由縣自然資源局按已建成的建筑現(xiàn)狀確定用地界線，且經(jīng)公告15個工作日，權(quán)屬無異議后，由當(dāng)事人按現(xiàn)行評估價100%補繳土地出讓金和相關(guān)稅費后，由縣人民政府協(xié)議出讓給相關(guān)權(quán)屬人。使用年限起始從補繳完土地出讓金之日起開始計算，不得超過國家規(guī)定的最高年限。不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)協(xié)議出讓文件辦理不動產(chǎn)登記。

　　3.集體所有土地上開發(fā)的商品住房等不符合法律法規(guī)的，一律不得辦理不動產(chǎn)登記。

　　（二）合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉(zhuǎn)移，房屋、土地權(quán)屬證書的權(quán)利主體不一致。按下列情形處理：

　　1.原土地使用證在原權(quán)利人手上，原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)配合現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人，并提供房屋所有權(quán)屬證書和土地使用證直接申請不動產(chǎn)登記；不配合或無法提供的，經(jīng)調(diào)查核實，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在門戶網(wǎng)站公告權(quán)利轉(zhuǎn)移情況，公告15個工作日后無異議，為申請人辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記。

　　2.原土地使用權(quán)證檔案資料收存于原登記部門檔案，由現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人直接申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以辦理，經(jīng)調(diào)查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動產(chǎn)登記。

　　3.屬劃撥用地的，權(quán)利人先按規(guī)定完善補辦出讓用地手續(xù)、按現(xiàn)行政策補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，再申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。使用年限起始從補繳完土地出讓金之日起開始計算，不得超過國家規(guī)定的最高年限。

　?。ㄈ┯泻戏ǖ姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)及個人自建房，但在開發(fā)建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，由縣自然資源局和縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門依法作出處理后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)縣自然資源局和縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門依法處理的證明文件辦理不動產(chǎn)登記。

　　1.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，存在上述違反管理規(guī)定行為，并已辦理商品房預(yù)售許可、建設(shè)工程已完成竣工驗收、購房人已取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)申請不動產(chǎn)登記的，由縣自然資源局和縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)局依法依規(guī)作出處理后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)處理證明文件辦理不動產(chǎn)登記。

　　2.對于已取得房屋所有權(quán)屬證書或房屋辦理初始登記的，但存在超用地紅線問題的，按下列情形處理:

　　(1)超面積情形。核定最新測量成果所超出面積少于或等于原土地使用證證載面積2%且少于或等于4平方米的不作處理，房產(chǎn)測量審核部門按房屋現(xiàn)狀建基面積進(jìn)行推送，直接辦理不動產(chǎn)登記，并在登記簿及證書上標(biāo)注“超面積部分不予處罰”;核定最新測量成果超出面積大于原土地使用證證載面積2%以上或大于4平方米的需補交地價款，超出部分與原證證載年限和用途一致，可根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃意見補辦出讓手續(xù)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及無其他問題的情況下，由職能部門依法依規(guī)對超面積部分進(jìn)行處理后，按評估價補交土地出讓金，不動產(chǎn)登記機構(gòu)按核定用地紅線進(jìn)行落宗后，給予辦理不動產(chǎn)登記。房產(chǎn)測量審核部門按規(guī)劃部門出具的建設(shè)工程規(guī)劃條件核實合格證進(jìn)行面積推送。

　　（2）超建筑面積情形。經(jīng)核實符合規(guī)劃的，由職能部門依法依規(guī)對違建部分進(jìn)行處理后，房產(chǎn)測量審核部門按規(guī)劃部門出具的建設(shè)工程規(guī)劃條件核實合格證進(jìn)行面積推送，再辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

　　（3）實際用地紅線與證載不一致：由于歷史原因，建設(shè)房屋位置有偏移，造成實際用地紅線與證載不一致：①調(diào)整前后的用地面積不變或調(diào)整后的面積小于調(diào)整前（證載）面積，經(jīng)使用權(quán)人申請，不動產(chǎn)登記工作人員到現(xiàn)場查看后，由確權(quán)登記股牽頭會同有關(guān)股室審核，后依據(jù)股室會審意見辦理不動產(chǎn)登記。②調(diào)整后用地面積大于調(diào)整前（證載）面積的，按前款超用地紅線情形處理。

　?。ㄋ模┮蜷_發(fā)建設(shè)單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，土地和房屋權(quán)屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準(zhǔn)文件齊備清楚，購房人可憑購房合同、購房款票據(jù)（或證明）、稅費憑證等單方申請登記，經(jīng)調(diào)查核實，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在門戶網(wǎng)站公告權(quán)利轉(zhuǎn)移情況，公告15個工作日后無異議，為申請人辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記。

　?。ㄎ澹┓辖灰讞l件的單位房改房、經(jīng)濟適用房、集資房和職工福利房，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)區(qū)分具體情況予以辦理：

　　1.宗地為出讓土地，當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定繳納相關(guān)價款后，辦理不動產(chǎn)登記，取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　2.宗地為劃撥土地，當(dāng)事人按規(guī)定完善補辦出讓用地手續(xù)，補繳土地出讓金（縣自然資源局根據(jù)分?jǐn)偼恋孛娣e按評估地價收取出讓金）后，按出讓土地辦理不動產(chǎn)登記。

　?。┎粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，房屋所有權(quán)屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記時，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。對原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應(yīng)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，并在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。

　　1.城鎮(zhèn)混合住宅用地。在辦理新的登記業(yè)務(wù)時，對于已辦理房產(chǎn)權(quán)證的，房屋用途按照原房產(chǎn)權(quán)證用途登記；房屋用途為空的，查據(jù)規(guī)劃資料確定房屋用途；規(guī)劃資料不明確的，以居住為主的按實際房屋用途登記。對于純土地的登記業(yè)務(wù)，按“住宅兼用商業(yè)”用途進(jìn)行登記。

　　2.綜合用地問題。在辦理新的登記業(yè)務(wù)時，對于已辦理房產(chǎn)權(quán)證的，房屋用途按照原房產(chǎn)權(quán)證用途登記；房屋用途為空的，查據(jù)規(guī)劃資料確定房屋用途；規(guī)劃資料不明確的，按房屋實際使用用途登記。土地用途查據(jù)原始檔案資料，依據(jù)批準(zhǔn)土地用途登記，如最初批準(zhǔn)用途為綜合用地，按實際使用用途登記。

　　對于純土地的登記業(yè)務(wù)，查據(jù)原始檔案資料，依據(jù)批準(zhǔn)土地用途登記，如最初批準(zhǔn)用途為綜合用地（或無法確定），查據(jù)原規(guī)劃資料，參照現(xiàn)相鄰用地性質(zhì)（或以實際使用）確定用途。使用年限終止日期按原證載日期登記。

　　對于已經(jīng)批準(zhǔn)報建的綜合用地，查據(jù)原始檔案資料，原批準(zhǔn)用途與規(guī)劃報建土地用途不一致的，視為土地用途變更，需要辦理土地使用用途變更手續(xù)，補繳相應(yīng)土地出讓金。依據(jù)規(guī)劃報建土地用途登記，如報建用途比原批準(zhǔn)用途價值高的，需通過評估補繳相應(yīng)的地價差。

　?。ㄆ撸┎粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，違反《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)，以土地等不動產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的，根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理不動產(chǎn)變更、注銷等登記手續(xù)。

　?。ò耍┪锤采w鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋所有權(quán)登記，當(dāng)事人申請房屋所有權(quán)登記，符合上述認(rèn)定范圍的，且沒有違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定的，可以給予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，如存在違法行為的，必須待違法行為處理完畢后方可辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記手續(xù)。因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村（社區(qū)）委會出具證明（宅基地或房屋現(xiàn)狀使用證明）或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體，作為宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的權(quán)屬來源證明材料，由鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室按規(guī)定組織材料上報審核登記。

　　對于城鎮(zhèn)地區(qū)的宅基地登記，需提供規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料辦理房屋土地一并登記。如無法提供相關(guān)材料，經(jīng)經(jīng)濟合作社、村（社區(qū)）委會、鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室調(diào)查人員實地查看出具調(diào)查表簽名確認(rèn)、蓋章證實房屋為自住使用的，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查人員實地查看房屋為自主使用的，并且符合土地利用總體規(guī)劃，或者可以調(diào)整土地規(guī)劃，且沒有其他違法違規(guī)行為的，可直接辦理宅基地土地登記。

　?。ň牛┮讶〉梅课菟袡?quán)屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記的，縣自然資源局對涉及宗地按照房屋與宗地實際情況，相應(yīng)征求規(guī)劃部門意見后進(jìn)行分割、合并或調(diào)整邊界處理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)處理結(jié)果辦理登記。

　?。ㄊ┎粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前,私人建造的房屋不存在違反規(guī)劃、超層、超面積等情況，對須申請辦理施工許可而沒有辦理建筑工程施工許可和房屋建筑工程竣工驗收備案的，由當(dāng)事人委托第三方有資質(zhì)的安全鑒定機構(gòu)出具《房屋結(jié)構(gòu)安全性鑒定報告》《消防安全評估報告》,提交住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對其擅自施工或者未經(jīng)驗收就交付使用的違法行為出具處理意見，在符合房屋結(jié)構(gòu)和消防安全的情況下, 不動產(chǎn)登記機構(gòu)給予辦理登記。對2019年9月1號之前新建建筑面積未達(dá)300平方或2019年9月1號之后新建的房屋建筑面積未達(dá)500平方的房屋，可直接向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理產(chǎn)權(quán)登記;2019年9月1號之前新建建筑面積超過300平方，工程造價30萬元以下或者2019年9月1號之后新建房屋建筑面積超過500平方，工程造價100萬元以下未達(dá)到申請辦理施工許可規(guī)模的房屋，由房屋權(quán)屬人到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請不辦理施工許可證，通過住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具相關(guān)證明文件后，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。但該類建筑物或構(gòu)筑物只能按整體辦理不動產(chǎn)登記，除單位“房改房”外，不得分層、分戶、分卡辦理不動產(chǎn)登記（并在登記簿注明）；對已建成或在建，屬于非法出售，非法集資、合作建設(shè)并實際用于出售的違法建設(shè)不予處理。如存在違反規(guī)劃情況的，需待違法行為處理完畢后，方可按上述規(guī)定給予辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

　　（十一）對于已辦證的歷史遺留征地留用地流轉(zhuǎn)問題：

　　1.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓無償返撥的國有留用地使用權(quán)，通過公共資源交易平臺按照公開轉(zhuǎn)讓程序確定受讓人，由縣以上人民政府自然資源主管部門與受讓人補簽土地出讓合同（出讓價款按轉(zhuǎn)讓成交價確定，不需繳納土地出讓價款），由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與受讓人簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，將留用地的規(guī)劃條件作為土地出讓合同附件（早期沒有規(guī)劃條件的不再附），由受讓人按規(guī)定繳納土地轉(zhuǎn)讓價款及相關(guān)稅費，并將土地價款直接支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

　　2.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出讓、轉(zhuǎn)讓、出租集體留用地使用權(quán)，經(jīng)依法表決通過的，集體留用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓可通過公共資源交易平臺公開交易。

　?。ㄊ┮讶〉煤戏ńㄔO(shè)用地手續(xù)且在2002年年底前由各鎮(zhèn)自行開發(fā)出售的土地（不含當(dāng)時鎮(zhèn)中心村開發(fā)的）至今未辦證的，由于歷史遺留原因且在鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，在符合規(guī)劃前提下，憑購地發(fā)票、鎮(zhèn)政府意見或證明等來源依據(jù)可以申請補辦：

　　1.宗地已有規(guī)劃設(shè)計條件的，按規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行評估。評估后全額補繳出讓金、補簽協(xié)議出讓合同并繳交相關(guān)稅費后為其辦理不動產(chǎn)登記證。

　　2.宗地?zé)o規(guī)劃設(shè)計條件的：（1）未建房屋的純土地按準(zhǔn)建六層評估后全額補繳出讓金、補簽協(xié)議出讓合同并繳交相關(guān)稅費后為其辦理不動產(chǎn)登記證；已建房屋且未超六層的需由職能部門依法依規(guī)對房屋進(jìn)行處理后，再按準(zhǔn)建六層評估后全額補繳土地出讓金、補簽協(xié)議出讓合同和繳交相關(guān)稅費，后不動產(chǎn)登記機構(gòu)為其辦理不動產(chǎn)登記。

　　（2）已建房屋超過六層的，需由職能部門依法依規(guī)對房屋進(jìn)行處理后，再按實際建筑層數(shù)評估后全額補繳出讓金、補簽協(xié)議出讓合同并繳交相關(guān)稅費后為其辦理不動產(chǎn)登記證。

　　三、本意見自公布之日起施行，有效期3年。本意見實施期間，法律、法規(guī)、規(guī)章或上級政策文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。